Immobilier: impôts, crédit… n’achetez plus les yeux fermés

When the question of real estate is, les Français ne raisonnent plus avec leur tête! Ils sont tellement attachés à ce placement que leurs parents et leurs grands-parents ont fait avant eux qu’ils en oublient les raisonnements rudimentaires à appliquer. Alors, c’est vrai, leurs parents et leurs grands-parents ont souvent fait de bonnes affaires, mais ce ne sera pas forcément le cas pour eux. Women in changé. Il faut tenir compte des paramètres financiers, fiscaux et juridiques d’aujourd’hui et pas d’il ya 70 ans. Ce qui a fonctionné pour les générations précédentes ne fonctionnera pas forcément à l’identique. Par exemple, les impôts fonciers rognent la rentabilité. Nos arrière-grands-parents ne connaissaient ni impôt sur les revenus fonciers, ni sur les successions, ni même impôt sur la fortune immobilière, et les locataires étaient moins protégés qu’aujourd’hui.

Plus près de nous, nos parents encaissaient des revenus fonciers sans payer 17.2% de prélèvements sociaux. C’est une taxe dont on sous-estime souvent le poids. Attention, ces fameux prélèvements sociaux ne sont pas progressifs, tout le monde les paie plein pot dès le 1er euro de loyer encaissé. Pour ceux qui sont dans une tranche impôt sur le revenu de 30%, cela veut dire que près de la moitié des loyers verses par leurs locataires partiront en impôts et taxes…

Investir dans l’mobilier n’est pas une mauvaise idée, ma il faut y regarder à deux fois. The real estate ne peut pas représenter the totality of a patrimoine, ce placement n’est pas sans risque et il est illiquide par fraction, vous ne pourrez pas vendre 2 mètres carrés si vous avez besoin de liquidités. Il faut donc garder des liquidités, investies ailleurs. Inverse, un cadre de 40 ans qui n’a ni immobilier, ni crédit dans son patrimoine fait une erreur. Il doit investir tout en se posant les bonnes questions.

Mon raisonnement est-il vraiment économique?

Il est important de se méfier de affect dans la constitution de son patrimoine. Les épargnants ne doivent pas en avoir for the placements financiers, ils ne doivent pas en avoir non plus pour leurs placements immobiliers. Ne jamais se laisser guider par ses émotions. C’est la porte ouverte aux mauvaises affaires.

On peut perdre de l’argent avec l’mobilier qui n’est pas un placement sécurisé, contrairement au marketing et autres publicités qu’on en fait. Ceux qui ont investi dans un quartier qui s’est dégradé et qui revendent à perte quinze ans plus tard l’ont compris à leurs dépens.

– Suis-jeassoz endetté?

Même si vous avez de liquidités pour acheter un bien locatif, ne le payez pas comptant. Profitez du levier de credit, the real estate est le seul actif qui le permet. Sinon, vous brûlez votre argent! Pourquoi? For example, un emprunt sur 10 ans (durée de garde pertinent minimal d’un bien) se paye à environ 1% d’intérêt. En investissant vos capitaux pour cette même durée sur les marchés financiers, vous pouvez espérer a performance raisonnable de 4% par an en moyenne. Donc conservez votre épargne placée sur une allocation d’indices diversifiés construite en fonction de your projets de vie, qui présentera donc un risque maîtrisé. And yes, in the interval, vous avez besoin de liquidités, vous pourrez en retirer. Ce qui sera impossible si vous avez invest your cash in the real estate. Pour emprunt, il faut qu’au maximum les loyers remboursent les échéances mensuelles.

Les taux des prêts immobiliers ont commencé à augmenter, mais ils restent bas. En empruntant, vous pourrez déduire vos intérêts d’emprunt de vos loyers, vous serez moins fiscalisé et votre épargne serve à rembourser votre credit si le loyer reçu n’y suffit pas.

Donc, d’un côté vous achetez le bien locatif à crédit à taux encore faible et les loyers gagnés remboursent les échéances mensuelles (au maximum …), et de l’autre vous placez vos capitaux avec une performance bien plus élevée que le taux du credit.

– Le rendement est-il aussi bon que je le crois?

A rendement à deux chiffres n’est pas forcément une bonne nouvelle. Le rendement, c’est la contrepartie d’un risque. Si vous avez du mal à trouver a locataire parce que le marché locatif est mauvais, si vous revendez ce bien en perdant de l’argent, ce rendement ne rhymes à rien.

Regardez non seulement le rendement, ma also le potentiel de plus-value. In Paris, the rendement d’un logement est faible, the oscillation generally between 1 and 2%, en contrepartie vous avez an espoir de plus-value à long terme important. In the grandes villes de province, the rendement tour between 4 and 6%, the potentiel de plus-value est sans doute moindre. Dans certaines villes plus petites, vous pouvez trouver des rendements bien plus élevés, ma la plus-value risque de ne pas être au rendez-vous et les locataires pas toujours non plus. Même en immobilier, le couple infernal rendement / risque s’applique.

– Acheter seulement pour réduire mes impôts?

On ne construit pas un patrimoine avec une fiscal lecture. C’est pourtant la motivation première des épargnants qui investissent en Pinel ou en résidences étudiants, services, seniors. Aveuglés par l’économie fiscal, beaucoup oublient de regarder ce que vaut leur investissement. Ils réalisent leur erreur des années plus tard quand ils décident de revendre leur appartement, par exemple au même moment que leurs voisins (l’échéance des avantages fiscaux arrivant à sa fin) et à des prix souvent inférieurs à ce qu’ils espéraient, ayant notamment acheté plus cher que le marché. The existe de bons investissements Pinel, mais ils sont rares.

Mieux vaut souvent, une fois trouvé un bien locatif, réfléchir à la manière d’vestir, ce peut être via une société civile immobilière (SCI) ou avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) when on veut réduire la fiscalité.

Appuyez-vous sur des professionnels qui vous aident à trouver a bien locatif, plutôt dans ancien avec des travaux. Il est important de choisir ceux qui connaissent les artisans et le marché local. The real estate, c’est un marché de terrain, il faut aller dans la ville dans laquelle on investit, sans pour autant chercher à investir dans une ville qu’on apprécie forcément. Ça aussi c’est un biais, et les biais on n’aime pas.

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