Le nombre de crédits immobiliers chute mais est-ce vraiment lié à la hausse des taux?

Les taux d’intérêt du crédit immobileer remontent, et vite! C’est du moins le cri d’alarme des courtiers en crédit immobilier qui notent, les uns après les autres, on the base des nouveaux barèmes des banques pour le mois de mai, une tendance haussière de plus en plus marquée. VousFinancer pointe désormais un taux moyen de 1,5% sur un crédit à 20 ans (une maturité qui représente plus de la moitié des crédits accordés) et la Centrale de Financement s’inquiète d’un emballement du coût du crédit, en hausse de plus 20% par rapport à mars et de plus 50% depuis janvier.

Le mouvement est réel et largement prévisible. Les anticipations d’inflation sont plus élevées et les marchés subissent un choc sur les taux, avec un OAT (obligation assimilable du Trésor) à 10 ans qui a gagné 120 points de base en trois mois. Cette obligation du Trésor français to même franchi il ya quelques jours le seuil des 1.5%. Les banques doivent en tenir compte et se montrer vigilantes dans the affichage de leurs conditions de credit.

Une hausse des taux contents

The n’en reste pas moins que la hausse des taux est content, sinon modérée (surtout au regard de inflation). Selon les chiffres de la Banque de France, publiés jeudi dernier, les taux moyens pratiqués (hors assurance et sûreté) ont attiint 1.17% en avril, contre 1.1% en décembre, soit une hausse de 7 points de base. L’Observatoire Crédit Logement / CSA fait état de son côté d’une augmentation de 21 points de base depuis décembre, avec une nette accélération en mars et avril (17 points de base versre 4 points en janvier et février). Et précise que toutes les catégories d’emprunteurs et de durées de prêts sont concernées.

De avis général, cette hausse va se poursuivre. Mais elle will remain mesurée, ne serait-ce que par l’effet plafond du taux d’usure.

«Nous sommes dans une période as hard to predict car nous sommes clairement dans une période d’alversion des taux. Les taux restent bas, ma il existe une pression à la hausse. Mais les taux ne peuvent en aucun cas monter très vite car les banques sont tenues de respecter le taux d’usure qui est mordant, à la hausse comme à la baisse “soulignait ainsi Philippe Brassac, director general of Crédit Agricole SA, lors de la presentation des results du groupe début mai.

Désignant le taux annuel effectif global (APR) maximal auquel les banques et les autres établissements de crédit peuvent prêter de l’argent, le taux d’usure, révisé chaque quarter, vient d’ailleurs d’être abaissé en avril à 2.43 % (including assurance). Ce qui laisse peu de marge pour une hausse des barèmes du moins jusqu’à juin. Ensuite, ce taux sera progressivement revu à la hausse quarter après quarter, on the basis of the moyenne des taux du quarter précédent. De quoi brider la hausse, du moins jusqu’au début de l’année prochaine.

Une production en baisse

Parallèlement, the production de crédit immobilier ralentit. Après un pic de production durant l’été 2021, the production a de fait commencé à reculer au quatrième quarter, un mouvement confirmé au premier quarter 2022. un effet de base avantageux après un premier quarter 2021 calamiteux. Ce qui permet ainsi à la banque LCL d’afficher une hausse de 40% de sa production au premier quarter 2022. Mais il existe un effect de latence important: the production is the result of dossiers accordés trois ou quatre mois auparavant.

“The ya une réalité here imposed itself: le marché se dégrade, même si la forte baisse en mars, en raison d’un climat particulièrement anxiogène, sera en partie compensée en avril. La légère progression de la production, à la fin avril, en glissement annuel, s’explique pour l’essentiel par un effet de base “, notes Michel Mouillart, professor of the Universités et conseiller scientifique auprès du Crédit Logement. En nombre de prêts accordés, the inflexion du marché est plus prononcée encore. Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, le nombre de prêts, en glissement trimestriel, est en recul de 10% fin avril, et même de près de 15% en mars et avril.

Des contraintes réglementaires depuis le 1er janvier

Ce tax du marché du credit s’explique-t-the pour autant par la remontée des taux? Michel Mouillart n’y croit pas: Il ne faut pas se tromper sur le diagnostic. Ce qui affaiblit le marché, c’est certes la dégradation du contexte, ma also recommandation du Haut comité de Sécurité financière (HCSF) qui a pris un caractère obligatoire depuis le 1er janvier “. Cette recommandation, désormais contraignante des banques, limit notamment le taux d’effort des menages à 35% du revenu.

Octroi de crédits immobiliers: toutes les banques sont rentrées dans le rang

Now, at the end of décembre, with the ACPR, now 15% des crédits immobiliers étaient en dehors des clous. Mais à partir de janvier, les banques ont bien été obligées d’appliquer strictement les règles, avec derrière, des catégories d’emprunteurs, pour l’essentiel les menages les plus modestes, qui n’ont plus accès au crédit.

Philippe Brassac ne dit pas autre chose: “Même si cela ne se voit pas dans les chiffres, nous avons constaté de multiples situations de clients qui sont de facto exclus du crédit immobilier par les règles du HCSF, lequel n’a pas voulu intégrer les critères que nous avons l’Abitude de pratiquer. Nous comprenons the intention du HSCF maize pas la méthode, qui n’est pas axisz fine pour tenir compte de la realité des situations individelles “.

A marché qui change profundément

Plus que l’effet taux, c’est, selon ces experts, le choc de la réglementation qui est en train de changer profundément le marché du credit, avec derrière, des impacts en termes d’activité pour le secteur immobilier. Et le secteur ne tourne pas rond. La dernière enquête Insee auprès des promoteurs confirms an affaiblissement de la demande dans le “neuf”. The construction de maisons individuelles est également en repli au premier quarter, et ce, pour des mises en chantier prévues à partir de automne.

In the “ancien”, the situation n’est pas meilleure: selon le baromètre LPI-Se Loger (3,500 real estate agencies), les achats de logements anciens ont reculé de 23.6% au cours du premier quarter, en glissement annuel. Et sur les quatre premiers mois de l’année, les compromis en vente ont baissé de près de 15%. Toutefois, “the ancien devrait se maintenir sur des volumes élevés, sans attindre les pics de 2019 ou 2021.

Des prix qui restent élevés

Simple ajustement après des années de hausse? Les prix de l’mobilier continuent de grimper, et selon Michel Mouillart, “Je ne vois pas aujourd’hui de facteurs qui pourraient contribuer au ralentissement des prix de l’mobilier.”

«The marché de l’mobilier est en train de se transformer rapidement et les menages les plus modestes, ceux qui achètent des petites surfaces ou des biens en périphérie de métropoles, sont en train d’être exclus du marché. Ils devront sans doute se retourner vers le logement social ou les passoires thermiques pour se loger “, estime Michel Mouillart. Une analyze contestée par Bercy qui s’accroche aux bons chiffres de production de crédit et de rares dispositifs de soutien (prêt à taux zéro, PrimeRenov …), peu convaincants. Au final, as the notes Crédit Logement, the ya bien moins de crédits mais sur montants moyens plus importants.

La tendance ne devrait pas se retourner avant sitôt. Et the accession à la propriété n’a jamais été une priorité, ni pour l’actuelle majorité, ni pour les prétendants.