Taxation des loyers réels: quels bailleurs y perdraient le plus?

Alors qu’actuellement, les revenus issus de la location à une personne physique (qui n’exerce pas son activité professionnelle dans les lieux) sont taxés sur la base du revenu cadastral, ils seraient taxés sur la base des loyers réellement perçus (comme c’est déjà le cas pour les biens loués à des personnes morales ou a des personnes physiques qui y exercent leur activité professionnelle). It conceals “aurait an impact négatif pour tous les propriétaires bailleurs”, conceded by the tax lawyer Aurélien Bortolotti, “puisqu ‘ils seraient tous plus taxés qu’actuellement“. Détaillons.



“The taxation des loyers réels aurait un impact négatif pour tous les propriétaires bailleurs.”

Aurélien Bortolotti

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Système actuel

“The existe deux façons de taxer les revenus locatifs, selon que vous louez immeuble à un particulier pour y vivre ou que vous le louez (partiellement) à un professionnel, qui y exerce sa profession, par exemple en tant qu’indépendant” , explique the avocat.

  • Bien loué à un particulier

Si le bien est loué à un particulier, vous serez imposé sur la base du montant du revenu cadastral (RC) indexé et majoré de 40%. Étant donné que les revenus immobiliers sont ajoutés aux autres revenus, ils sont taxés à votre taux marginal, c’est-à-dire à votre taux d’imposition le plus élevé. Ce taux grimpe rapidement et attiint 50% for the tranche de revenus supérieure à 41,360 euros annuels (revenus 2022).

Dans le cas d’un appartement dont le revenu cadastral s’élève à 1.000 euros, on the basis of the coefficient d’indexation 2022 of 1.9084, the RC indexé s’élève à 1.908 euros. Ce montant, majoré de 40% (x 1,4), constitue une taxable base of 2.672 euros. Le montant de the impôt final s’élève alors à 1,336 euros yes the tax of imposition marginal est de 50%.

Si vous louez un bien meublé, le calcul diffère puisque, aux yeux du fisc, vous percevez des revenus immobiliers et des revenus mobiliers. Soit vous fixez vous-même, dans le contrat de bail, the partie immobilière and the partie mobilière, soit the fisc part du principe que 40% du loyer portent sur les meubles et 60% sur l’immmeuble. Du loyer perçu sur les meubles sont déduits forfaitairement 50% de frais; the solde est imposé distinctement à 30%.

  • Bien loué à un professionnel


“Le professionnel peut déduire son loyer: ce que le fisc tend d’une main, il le represe de autore.”

Aurélien Bortolotti

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Si vous louez votre bien à un professionnel, the peut y affecter (partiellement) son activité. Dans le cas d’une total affectation, vous serez, en tant que propriétaire bailleur, imposé sur la base du loyer net réel, “car le professionnel va déduire son loyer. Ce que le fisc tend d’une main, il le represe de l’Autre”, explique Aurélien Bortolotti.

“Le bailleur est donc taxé sur le loyer réellement perçu moins the flat rate of 40%sachant que ce forfait de ne peut pas dépasser 2/3 du revenu cadastral revalorisé “, explique le fiscaliste.

Ainsi, si le loyer est de 1.000 euros, vous avez perçu 12.000 euros par an. Vous pouvez retirer 40% de frais, soit 4,800 euros. Mais étant donné que le RC revalorisé at 4,860 euros (with a coefficient of 4.86 in 2022), vous ne pouvez déduire que 3,240 euros (2/3 of 4,860 euros). “Dans notre cas, le bailleur evening imposed on 8,760 euros. With a marginal tax of 50%, le montant de l’impôt final s’élève à 4,380 euros“, explique encore the avocat.

Sur la base des loyers réels

Si le gouvernement decides to introduce the taxation des loyers réels, bien qu’on ne connaisse encore rien du futur mode de calcul, “on peut supposer qu’il sera identique à celui actuellement appliqué aux locations à des fins professionnelles. Sinon, the exécutif must présenter un nouveau mode de calcul et le justifier “, indique Aurélien Bortolotti.

Or, dans notre exemple, on constate que, pour le même loyer et le même RC, le bailleur est taxé sur une base imposable nettement plus élevée dans le cas de la taxation des loyers réels (8,760 euros) que sur la base du revenu cadastral (2.672 euros). Cela le fait en outre grimper plus rapidement dans les tranches (et donc les taux) of imposition. En bref, son impôt final sera, quoi qu’il arrive, plus élevé.



“Une telle réforme rétablirait une forme d’égalité vers le haut pour les bailleurs qui louent à des professionnels.”

Aurélien Bortolotti

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“Yes, the taxation des loyers réels devait devenir effective, la logique selon laquelle le fisc permet au professionnel de déduire son loyer mais taxe davantage le propriétaire en contrepartie n’existe plus, car le locataire privé ne peut pas déduire son loyer. ‘une famille ne déduise pas son loyer n’engendre pas de perte de recettes pour l’État: il n’y aura pas de déduction possible, et le propriétaire evening en outre taxé plus lourdement. Seoul l’État y gagne“, explique Aurélien Bortolotti, pour qui une telle mesure” rétablit une forme d’égalité vers le haut pour les bailleurs qui louent à des professionnels. Ce sont les seuls qui ne seraient pas pénalisés “.

Un propriétaire pourrait dès lors avoir moins de réticences à louer son bien à un professionnel. “Alors qu’actuellement, il vaut mieux louer à un particulier pour être moins taxé, there serait plus le cas à avenir. Les bailleurs risquent de louer de plus en plus à des professionnels. D’autant plus qu’en cas d’insolvabilité, on ne peut rien récupérer pour les particuliers, excepté la garantie locative, alors que, pour une société qui fait faillite, le bailleur a un privilège sur tous les biens meubles deImmeuble . In the end, cela pourrait conduire à retirer des biens du marché locatif privé et menacer accès au logement“, s’inquiète-t-il.

Les communes côtières moins impactées



“Les bailleurs d’un bien dont le RC est bas, mais dont les loyers sont hauts, y perdraient plus que les bailleurs dont le RC est élevé, mais les loyers bas.”

Alexandre Verdonck

fondateur de Smartblock

Si aucun bailleur ne sortirait gagnant de ce changement de fiscalité, certains auraient cependant plus à y perdre que d’autres. De fait, “les propriétaires d’un bien dont le revenu cadastral est bas, mais dont les loyers sont hauts y perdraient plus que les bailleurs dont le RC est élevé, mais les loyers bas”, explique Alexandre Verdonck, fondateur de Smartblock, société d’analyses de données immobilières. Selon him, on peut identifier ces bailleurs selon la localization de leur bien. For example, “the Hainaut et la province de Luxembourg présentent des RC très faibles en comparaison des loyers réels. loyers réels “.

“En estimant le RC par mètre carré habitable sur la base du RC moyen par commune, cela permet de comparer des biens de tailles et de natures différentes”, explique Alexandre Verdonck, here appears ensuite ce RC / m² aux loyers réels. Parmi les communes qui devraient y perdre moins que les autres en cas de réforme de la fiscalité, Smartblock a reviewed The Panne, Ostende, Middelkerke, Waterloo ou encore Molenbeek-Saint-Jean. On the contrary, les communes qui y perdraient le plus sont celles affichant un RC très bas, mais des loyers proportionnellement hauts, comme Messines, Honnelles, Alveringem, Brunehaut ou encore Heuvelland.

Emprunter permet also d’alléger la fiscalité

Le propriétaire bailleur here to contract a credit hypothécaire pour financer une partie de achat de son bien donné en location peut intégralement déduire les intérêts payés du revenu immobilier imposable.

Yes the taxation des loyers réellement perçus devait être introduced à avenir pour tous les bailleurs, ceux qui ont un emprunt seraient donc “moins” pénalisés que ceux qui n’en ont pas, puisque “la déduction ordinaire d’intérêts permet de réduire the base imposable et donc de grimper moins vita dans les tranches d’imposition “, explique the tax lawyer Aurélien Bortolotti. montant emprunté n’est pas très élevé, cela n’aura comme effet que de diminuer légèrement the tax charge qui sera, quoi qu’il arrive, alourdie en cas de taxation des revenus réels. “

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